不要幻想房地產稅能解決高房價問題

鐘偉 原創 | 2018-03-01 15:03 | 收藏 | 投票
關鍵字:房地產稅 

  國人一直十分擔憂房地產稅何時落地和如何落地的問題,它牽涉到千家萬戶的切身利益。看到許多紛紛繞繞的說法。有的說,房地產稅是調控房價的長效機制,有了它,大城市的房價就漲不動了。有的說,要按房屋評估價開征3%的稅,這樣京滬市區一套普通住宅至少也在500萬元,一年房地產稅就要15萬!就算是中高收入白領也一年薪酬真的“白領”了。有的說,2018年房地產稅就要開征,落下的不是靴子是巨石!各種傳說充斥網絡。

  其實,尊重往往來自于陌生和距離,所以遠方和尚會念經。同樣地,無端恐懼更源自陌生和距離,多了解,也就心下釋然,略微會有忐忑不安,但不會人心惶惶。

  居住從來不是一樁容易的事情,據說白居易早年闖蕩京城時,就有人打趣說,居京城,米價方貴,居亦不弗易!時至今日,要在地球上任何一個大都市居住討生活,都不容易。房地產稅在中國如何普遍開征,也不是一樁容易的事情,否則從1998年房改至今20年,滬渝又試點多年,政策早就落地了。“中國式”房地產稅,要從說清楚什么是房價開始。

  房價是門票,不是地票

  你擁有的房屋究竟是什么?是房屋下的土地?是鋼筋水泥?還是其他什么?在我看來,房價是門票,是在一座城市持續呆下來的門票,而不是取決于土地的地票。

  大城市房價之所以高,并非由于房屋的居住功能,也和戶籍等因素關系不大。看看美國,二戰以來,全美房價年均漲幅僅3.4%,略微高過美國的長期通脹。如果考慮到在美國持有房屋的稅收、保險和維護成本,絕大多數美國住宅是負資產。但這并不妨礙西雅圖、舊金山、紐約、波士頓的房價持續漲幅驚人,城市核心區房價更高。

  中國城市化進程才幾十年,但房價的上漲分化同樣如此。我的家鄉和任何一個江南小城一樣,山清水秀,有美食美景,甚至有高質量的中小學教育,但房價和京滬不可比。為什么?根源在于,在大城市居住下來,不僅是居住,更是獲得了大都市背后的政治、教育、醫療、就業創業、資金、信息、人脈、購物娛樂等公共服務和私人服務。大都市富集的資源越多,精英人群和夢想人群向大都市的聚攏越多,房價就越高。因此,房價是門票,在大都市留下來的門票。

  一個極端的設想是,如果在大都市掘地百尺,做地下住宅,或者巨擘支撐云端房屋,是不是房價就便宜了?絕非如此。這有助于我們理解,房價不是地票,房子必須建造在地面上,不過是當下提供房屋最便捷廉價的手段而已。我們也可以做另外一種設想,即在京滬出售一種零面積的住宅,該住宅完全喪失居住功能,但仍有戶籍、入學等一系列其他功能,那么這種零面積的“住宅”價格又是多少?可能會在數百萬元吧。高房價背后,是大都市富集了過多的資源,而令房價成為殘酷的、誰能留下的幸存者游戲的門票。

  高房價和高房地產稅是孿生,不是蹺蹺板

  了解到高房價是大都市的準入門票之后,我們當然可以理解,房地產稅開征與否,和大都市的高房價關系不太大,也許短期有振蕩,但從長周期看是如此。

  看看美國,房地產稅十分苛嚴,苛嚴在于,各州都頻繁地調整房屋估值,不像加拿大或歐洲一些國家,對房產的估值幾年才調整一下,使得房地產稅的實際稅負較低。同樣地,美國大都市和沿海城市的房價高,房地產稅率及教育稅往往也高,簡而言之最高房價的區域,同時也必然是房地產稅率最高的區域,房地產稅可能會高達2%以上。中部傳統農業和制造業州,房價低,但地產稅率也低,房地產稅可能會低于1%,地方政府當然窮。可見,不要幻想房地產稅能夠解決大都市的高房價問題,高房地產稅率和高房價是孿生兄弟,不是仇人,不是蹺蹺板。

  因此,紐約中央公園也罷,波士頓哈佛廣場也罷,日本千代田或者六本木也罷,豪華公寓從來不便宜,房地產稅和物業費貴得驚人,可是依然有人愿意呆在那里的小公寓中,不愿驅車幾十分鐘,住到花同樣錢就能購置的三五千尺的獨棟房屋中。

  這就是高房價和高稅率。要讓北京房價降下來,分流北京過度聚集的資源才是治本,例如政府機關、央企和金融機構總部、著名高校和醫院等逐步外遷,恐怕很大程度上能緩解高房價問題。一個國家不同城市的房價差異越大,折射出城市間的公共服務在空間上的分布越失衡。手持高房價門票者,之所以能夠忍受,無非是這個門票能大大節約其有限的職業生涯中的分分秒秒,或者說讓青春燃燒得更值錢而已。

  開征房地產稅,應當不構成治理高房價的長效機制,它只是讓門票更貴,持有門票者更擁擠和艱難。當然,房地產稅構成地方財政收入的長效機制,尤其是土地出讓收入難以再劇烈上升時更是如此。

  2018房價漲還是跌?小漲,但不是暴漲

  經過了兩年來的去庫存和2017年的嚴厲調控,房地產供求格局有了較大改觀。2018年房價會怎么走?需要從政策和實際兩個視角去考慮。

  從政策層面看,2017年底的經濟工作會議中,關于樓市調控,除了沿用多主體供給,滿足多層次需求,租售并舉,住有所居等措施之外,也強調了要分清中央和地方的事權,實施差別化調控,這使得單個政府有因城施策的余地。回顧2010年至今,地方政府的土地出讓收入大約是27萬億元,每年超過3萬億元,這和地方債存量規模相當。我們大致可以這么說,在地方政府幾乎沒有主體稅種的情況下,土地和舉債幾乎是地方政府的生命線。在地方稅務進入籠子之后,土地財政的重要性有增無減。出于紓緩自身財力緊張的巨大壓力,2018年下半年開始,地方政府對新房價格溫和上漲,以換取土地出讓市場升溫的沖動將強化。何況在一線準一線城市,新房二手房價格倒掛本身也極不正常。

  從實際層面看,觀察新房價格變化,可以看新房銷竣比,經驗值是,該比率低于1.5時,市場供過于求;高于1.5時則供不應求。回顧2017年,商品房銷竣比約為2,和2010年第4季度類似(當時新房價格大漲),銷竣比支持2018年新房價格上漲,漲多少?取決于地方政府的容忍度。觀察二手房價格變化,可以看二手房的委托比,經驗值是,該比率低于4時市場供過于求;高于4時則供不應求。從鏈家地產跟蹤數據看,委托比已從2017年10月的低于4,攀升到2018年1月的接近5.考慮到從看房到購房的周期約為2個月,因此,從4月前后,一線和準一線城市的二手房價格很可能止跌回升。

  看起來,2018年樓市小漲,但不會是政府無法容忍的“暴漲”。像東莞、佛山、沈陽、天津等地的房價漲幅會明顯些;基礎設施改善較多的城市,例如受益于京滬東線高鐵的魯東南、蘇中區域也會有漲價預期。長沙雖未列入國家11個中心城市之列,但近年來經濟增長迅速,已加入“萬億城市俱樂部”,城市的首位度不斷上升,我們并不對長沙房價感到擔心,如果長株潭的融合能夠更順暢些,在爭奪新新人類方面策略更鮮亮些,那么大長沙的表現也能會更出色。

  是否存在房價普遍下跌的可能?如果有,那么根源必在異常之緊的流動性。2017年,全國土地出讓收入超過5萬億,土增稅、契稅等涉房稅費超過2萬億,這使得地方財政收支得以緩解。但若2018年錦湖幣疊加嚴監管超出預期,導致一些地方政府和激進的開發商資金鏈極其緊張,也會發生局部區域房價下跌的小概率事件。

  中國房價已經很高,居然還小漲?沒辦法,大凡人口多、資源少、財富積累快的區域,房價甚至總價格水平都明顯偏高,日本、韓國、新加坡、香港、摩納哥皆如此。

  2018年房地產稅落地?幾無可能

  有人信誓旦旦地說,2018年,中國房地產稅將落地云云,這種猜測不合常理。

  走過改革開放四十年的中國,日益強調依法治國,2018年更是加速推進稅收法定原則的重要年份,國務院各部門和地方政府按行政法規征收的費用,能規范為稅者盡量規范,不應繼續收取的酌情廢止,以維護稅收法定,減輕企業負擔。請注意房地產稅既涉及房,也涉及地,在我的記憶中,似乎1985年國務院曾有行文,要求有條件的地區可以對樓堂館所征收房產稅,以補充地方財力的不足。該文不僅古老,且稅基指向非住宅,也不覆蓋土地。因此,當下討論的房地產稅,恐怕要走規范的立法程序。

  房地產稅的落地最起碼要經過哪些步驟?第一步,人大常委會法工委和財經委將房地產稅做為年度重點立法工作,按《立法法》來有序推進。這個進程,需要和國土、住建等部委溝通拿出草案,然后征求意見,即所謂一讀、二讀。考慮到房地產稅涉及千家萬戶的利益,很可能還要向民眾公開征集意見,良好的問政于民,才能使得最終的稅法順利地施政于民。發改委制定中長期發展戰略和五年規劃時,已制度性地采取了向專家和民間征詢建議的機制。

  第二步,人大相關立法在人大和政協得以通過,由國家主席簽署,但簽署日不一定是落地施行日。第三步,前財政部長樓繼偉表示,房地產稅主要屬于地方稅。由此可見,房地產稅是地方稅也好,中央地方分享稅也好,法律出臺后,還需地方政府仔細研究,因地制宜地制定地方細則。我不適司法專家,說不上更多細節,但房地產稅大致需要這三步,才能最終落地。

  在依法治國的背景下,房地產稅的開征不是兒戲。政府為此做了大量準備工作,包括近十年房地產稅的模擬空轉、滬渝房產稅的試點、全國不動產統一登記體系的完善等等。我也相信中央相關職能部門,早已就此展開國內外的廣泛調研,內部的反復磋商和并已形成政策預案。了解國家治理的嚴肅性,普羅大眾就可以放心,房地產稅不是一夜醒來,巨石落地,你必須哭著背負巨稅的突然襲擊,也不太可能是一年就走完從立法到實施三步曲的急行軍,忐忑可以,畢竟是向民眾的財產課稅;恐慌不必,決勝建成全面小康的關鍵期,不會有惡法去讓民眾抱怨被剝奪。

  廣大人民的幸福感和獲得感很重要,這是習近平主席近五年來反復強調的。

  房地產稅何時落地?如何落地?

  可是終究,房地產稅還是要落地的,納稅主體是民眾,盡管也許是擁有多套住宅的富裕群體,但畢竟是重要的稅改。

  房地產稅會如何落地?具體細節我們省略不說,例如如何解建造房屋的土地是70年租用問題?如何進行房屋的估值?是將房地產稅做為不動產稅的一部分,還是另外單獨先行等等。

  我個人猜測的房地產稅征收方式大致如下:

  一是稅基將指向城鎮及城市居民,而農村宅基地的農民自建房可能暫時不征。原因很簡單,中國城鄉差距仍然太大,改革開放以來,2.5到3個農村人的收入,才抵得上一個城里人的鴻溝沒有什么改變,例如2016年底,城鎮和農村居民的年均可支配收入分別為3.4萬和1.2萬元。暫不向宅基地以自建房收取房地產稅,合情合理。大城市近郊農民由此會得到些政策紅利。

  二是城鎮以城市居民,有大紅房本的房屋是房地產稅的開征對象,這使得小產權房仍將是個懸而未決的棘手問題。考慮城鎮居民的實際承受能力和擁有數套或多套住宅的承受能力,我粗淺地揣測,家庭或個人自住的首套普通住宅將免于征收房地產稅。普通住宅的具體界定,會既考慮居住人口,也考慮面積和價值因素。這種做法和西方的主居住屋制度有些類似。也就是說,家庭擁有的主居住屋之外的其他房產,才會被征收房地產稅。

  三是稅率,坊間傳說的3%毫無可能性。實際稅率的可能區間,應在0.5%-1.5%之間,這恐怕需要地方政府根據具體城市具體區域而定。

  四是和個人所得稅的聯動。實際操作中,房屋按揭成本、家庭實際困難等因素,都會在個人所得稅中得到適當抵扣。這減輕了有好房子,但掙錢少,贍養人口多或者房貸壓力大的家庭的負擔。

  因此從理論上說,如果你是不動產登記的產權人,擁有這樣的財產,你就應當繳納財產稅,不應有太多例外。這正是西方國家相對公平的物業稅的基礎。但在中國理論和實踐之間可能存在一些偏差,導致政府不得不酌情對少部分不動產產權人征稅,而很可能不是對全部產權人征稅。

  在我看來,在大城市擁有多套房的富裕群體,會首當其沖受到房地產稅的影響,他們需要考慮將房屋出售或出租,否則將被課稅。有理由相信,中國農村家庭,以及90%以上的城鎮城市家庭,不會受到房地產稅開征與否的重大沖擊。

  天上沒有巨石落地,政策落地將是循序漸進、劫富濟貧的保暖靴。何時落地?很可能要等全面小康建成之后,也要等民眾對此有充分心理準備之后。

  如果房地產稅落地,地方政府恐怕又喜又悲

  將來房地產稅一旦落地,炒房客最難過,擁有多套房的富裕家庭也會難過一些,普羅大眾的反應可能比較復雜,有的感慨,有的嬉笑,有的想到自己追求富裕的夢想一旦成真,也免不了要被課稅,不適個稅就是房產稅,也會多少有些惆悵。惟稅收和死亡不可避免,各國皆如此。

  最惆悵的恐怕是地方政府。一是我們需要估計一下,房地產稅如果開征,理論上的稅收額會是多少?我們通過多種方式估算,城鎮及城市住宅市值大約在150-180萬億元,假定其中約15%需要繳納房產稅,稅率為0.7%。則理論上初始稅收額約為1600-2000億之間,這是一個非常小的稅額,大約相當于當下個稅的20%。對絕大多數家庭不會構成太大負擔。但地方政府可能會千般滋味。地方政府可能不得不將房地產稅的主要稅基轉向商鋪和寫字樓等非住宅。從非住宅中汲取的稅收每年可能會達到約1萬億元。

  二是對地方政府而言,如果房地產稅的稅收收入從千億級起步,這會大大低于其預期,也不可能填補土地財政的缺口。畢竟從2010年開始,中國每年的楚地出讓收入都在3萬億元,8年累計27萬億元。加上房地產開發后續的土地增值稅、企業所得稅、契稅、公維基金等等,可以說,房地產稅開征的初始運行期,遠遠不足以抵補土地財政每況愈下帶來的困難。三是地方政府之間的不樂不均。通常高房價區域是大都市,其財政狀況良好,可能一開始還不太看得上這點房地產稅稅收;低房價區域的政府往往財政上捉襟見肘,以較高稅率汲取房地產稅的意愿更強烈。這種反差,會使地方政府在制定房地產稅細則時相互比照,小心翼翼,爭后恐先。

  土地和房屋是好東西,需要有一個好心態。對患得患失者而言,你有一只羊,你便擁有一只羊的痛苦;你有一頭牛,你便擁有一頭牛的痛苦;你有一棟大大的房屋,你便擁有這個房屋所能裝下的全部歡樂和痛苦。人若無兼愛之心,擁有太多便只是苦。

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北京師范大學金融研究中心主任
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